建房字[1997]65號

各省、自治區、直轄市建委（建設廳、市政管委），計劃單列市建委，直轄市房地局： 

　　隨著住房制度改革的積極推進，公有住房向個人出售比例逐年加大，售后維修養護管理問題日益突出，為保障公房出售后的有效管理，提高公房售后服務水平，為居民創造良好的居住環境，現通知如下： 

　　一、各地要高度重視公房售后維修養護管理工作，將其作為房改和房地產管理工作的重要內容來抓，總結近幾年來公房售后維修養護管理工作的經驗教訓，特別是由于“重售輕管”產生的一系列問題，研究制定相應的管理配套政策，及時制定公房售后維修養護管理辦法。 

　　二、各級房地產管理部門是公房售后維修養護管理的主管部門，要以住房制度改革為契機，轉變政府職能，改變過去直管公房的政府直接管理方式，面向社會、面向行業，切實做好公房售后維修養護管理的調查研究、組織領導、政策制定及實施工作。 

　　三、公房出售后，應推行社會化、專業化的管理模式，實行業主自治管理與物業管理企業專業化管理相結合按照建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的原則規定實施管理。 

　　四、售房單位在出售公有住房時，應制定對所有購房人具有約束力的有關房屋使用、修繕、管理等方面共同行為守則的業主公約或房屋使用公約。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業主公約或房屋使用公約。 

　　五、一個住宅組團或住宅小區公有住房出售達到一定比例后，房地產行政主管部門要適時組織指導成立業主管理委員會（以下簡稱業主委員會）。業主委員會由相關房地產產權人選舉的代表組成，代表和維護房地產產權人和使用人的合法權益。 

　　六、公有住房出售后，業主委員會成立前，住宅的維修養護管理由售房單位或售房單位委托的管理單位承擔；業主委員會成立后，住宅的管理，由業主委員會選聘的物業管理企業，按照雙方簽訂的物業管理合同進行管理。 

　　七、公有住房出售時，要嚴格界定住宅的自用部位和自用設備及共用部位和共用設施設備的維修養護責任。住宅自用部位和自用設備的維修養護責任，由住宅所有人承擔，住宅所有人可以自行維修養護，也可以委托物業管理企業維修養護。 

　　八、住宅共用部位和共用設施設備的維修養護，由當地人民政府制定具體辦法。要建立公房售后住宅共用部位和共用設施設備的維修養護專項基金。該項基金的來源： 

　　1．由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款20％，高層住宅不低于售房款的30％；2．由業主一次性或分次籌集。維修養護基金應當專戶存人銀行，專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養護，不得挪作它用。維修養護專項基金不敷使用時，經業主委員會研究決定，向業主籌集。 

　　九、公房出售后的裝飾裝修管理，要嚴格按照建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》執行。 

　　十、公房出售后，原承擔公房管理的單位或部門要盡快適應形勢，提高認識，轉變觀念，加快經營機制轉變。轉制后的物業管理企業要不斷加強企業自身建設，改善服務態度，增強服務意識，以優質的服務、合理的收費，樹立良好的企業形象。 

1997年4月3日